Da superfície

TÍTULO IV
DA SUPERFÍCIE

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Doutrina
• Foi introduzido no direito brasileiro pelo Estatuto da cidade (Lei nº. 10.257/2001), que circunscreveu a incidência da hipótese apenas para os imóveis urbanos; no Código Civil é tratado nos artigos 1.369 a 1377 e entrou no lugar de enfiteuse (retirada do rol);
• Possui escopos de natureza sociológica, cujas origens estão chanceladas na Constituição Federal, que define a exigência da consecução dos fins sociais da propriedade, perpetrados por intermédio da posse efetiva em relação ao sujeito titular do bem da vida, a manifestação do poder sócio-econômico exercido sobre ele e a abstenção de terceiros, no que concerne a esta situação.

• Funda-se em limitação espontânea ao direito de propriedade por intermédio contrato gratuito ou oneroso celebrado por escritura pública registrada no Cartório de Registro Imóveis, no qual o titular do direito real (concedente, fundeiro, fundieiro) mais amplo transfere a um terceiro (superficiário, concessionário), o direito (real) de construir ou plantar em seu terreno, cabendo ao superficiário, ao final do prazo ou após ser notificado, restituir o imóvel no estado em que este estava ou conforme disciplinar o contrato.
* O código determina que o contrato deve ser determinado e o estatuto que o contrato deve ser indeterminado; como ambos estão em vigor, o critério mais utilizado é o de que o Estatuto da Cidade aplica-se aos imóveis urbanos e o Código Civil aos imóveis rurais.

• Não se confunde esse novo instituto com os direitos obrigacionais do arrendamento, locação ou parceria. Todavia, a destinação diversa para que foi concedida pode acarretar em resolução do direito de superfície. Por isso, qualquer modificação, neste sentido, haverá de ser feita com
muita cautela.
• Constitui-se por escritura pública, devidamente registrada no Registro Imobiliário. Quanto à possibilidade de verificar a aquisição originária por intermédio de usucapião, podemos dizer que, em tese, é juridicamente possível desde que comprovados os seus requisitos específicos. O problema, na verdade, reside na circunstância particularizada em cada caso, apresentado sub judice, tendo-se em conta que, numa escala valorativa, o direito de superfície (limitado) vale menos em relação ao direito de propriedade (amplo). Por isso, na quase totalidade das hipóteses, o possuidor fatalmente alegará posse ad usucapionem de proprietário e não de superficiário pois, efetivamente, exerceu poderes plenos sobre o imóvel (uso, gozo e disposição).
• Não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Já o Estatuto da Cidade, permite tanto a utilização do espaço aéreo como também do subsolo.
*Todavia, para que dúvidas não pairem no decorrer do contrato , parece de boa índole que as partes definam previamente a possibilidade (e. se for o caso, apontando os limites) ou a proibição desse uso- Quanto ao espaço aéreo, o parágrafo único é omisso. Considerando-se a intenção do legislador, no que concerne ao uso do subsolo, mesmo que as partes tenham omitido esta questão no contrato, a utilização do espaço aéreo, por certo, haverá de ser permitida integralmente dentro dos limites definidos no contrato para as plantações ou construções, o que significa dizer, em outros termos, que deverá estar em sintonia, da mesma maneira, com o objeto da concessão.

• NATUREZA JURÍDICA: A superfície é um direito real sobre coisa alheia que recai exclusivamente sobre imóveis e depende, portanto do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, trata-se de direito de fruição, pois o proprietário transfere ao superficiário o direito de construir e de plantar em seu terreno, de forma que este passe a ter o poder de fruição a coisa.
• CARACTERÍSTICAS: direito impessoal (embora tenha origem por meio de contrato, existe uma impessoalidade na relação jurídica, visto que as partes podem transferir o direito para terceiros), direito transferível (é transferível por ato inter vivos, podendo tanto o superficiário quanto o proprietário alienar a coisa, ou causa mortis a herdeiros e legatários)

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Obs:
Direitos e obrigações do superficiário:
– direito de usar e fruir do terreno, de acordo com a natureza e os limites impostos pelo contrato; (1369)
– direito de alienação a título oneroso ou gratuito a terceiros; (1372)
– direito de transferir a herdeiros ou legatários; (1372)
– direito de preempção caso o proprietário queira alienar a coisa; (1373)
– direito de ser indenizado por benfeitorias e acessões, desde que haja expressa previsão no contrato; (1375)
– direito de retenção caso o contrato preveja indenização por benfeitorias necessárias e úteis; (1375 c/c art 1219)
– direito de ser indenizado proporcionalmente em caso de desapropriação;
– obrigação de cumprir o contrato, sob pena de extinção;
– obrigação de pagar tributos e demais obrigações propter rem; (art. 1371)
– obrigação de restituir a coisa, findo o termo do contrato; (1375)

Direitos e obrigações do proprietário:
– direito de ver cumprido o contrato, sob pena de extinção; (1374)
– direito de retomada no termo final do contrato; (1375)
– direito de preempção; (1373)
– direito de receber pela superfície caso haja expressa previsão contratual; (1370)
– obrigação de pagar pela realização de benfeitorias e acessões caso haja expressa previsão contratual; (1375)
– obrigação de não-interferência na coisa durante a vigência da superfície.

Extinção
– termo fina do contrato;
– rescisão judicial por culpa do superficiário por não pagar tributos;
– distrato por meio de escritura pública registrada;
– renúncia por parte do superficíário por não ter mais interesse no contrato;
– desapropriação;
– Destinação diversa daquela para a qual lhe foi conferida. (1374)

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